Vanlige feil og mangler takstmann finner i Oslo-boliger

I en typisk bygårdsleilighet på Sagene er funnene sjelden dramatiske. Takst i Oslo handler oftere om et bad fra 1990-tallet, originale vinduer med punktert glass, og en kjellerbod der muren har vært fuktig i årevis. Tilstandsrapporten i Oslo setter grad og begrunnelse på dette, så selger og kjøper leser samme bilde før visning.

Her er vanlige feil og mangler i eldre Oslo-boliger: våtrom, vinduer, elektrisk anlegg, ventilasjon, kjeller, loft, og felles rør og fasade. Oftest er det TG2 som blir misforstått. På Torshov, i en leilighet fra 1910, er den ofte et varsel om alder, ikke et sammenbrudd. Nye rapporter fra 1. juli 2026 skal bruke kriteriene i NS 3600:2025. Samme vindu kan få en annen grad enn i fjor, uten at vinduet ble dårligere.

Slik leser du TG1, TG2, TG3 og TGIU

Tilstandsgraden gjelder ett rom eller én bygningsdel. Den er ikke en karakter på hele boligen. Forskrift til avhendingslova § 2-23 definerer gradene slik:

• TG0: Ingen avvik. Delen skal være tilnærmet ny, uten tegn på slitasje, og det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse.
• TG1: Mindre avvik. Normal slitasje, og strakstiltak anses ikke som nødvendig. Graden kan også brukes når delen er ny, men dokumentasjonen mangler. DiBK omtaler dette som mindre eller moderate avvik.
• TG2: Vesentlige avvik. Feil utførelse, skade, symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden brukes også når delen er gammel og det er grunn til å varsle om skader på grunn av alderen, eller når delen bør overvåkes.
• TG3: Store eller alvorlige avvik. Kraftige symptomer på forhold man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid, eller påvist funksjonssvikt.
• TGIU: Ikke undersøkt. DiBK bruker forkortelsen når rommet eller bygningsdelen ikke er undersøkt. Forskriften krever at det oppgis, for eksempel når en bod er låst eller et tak var tildekket.

TG2 er to ting på én gang: noe som bør følges opp, og alder det er grunn til å si ifra om. Forbrukerrådet skriver at slitasje som er vanlig for bygningens alder, sjelden er noe kjøper kan klage på. Det fritar ikke selger for å opplyse. En forventet TG2 er ikke en skjult skade, og en skjult skade blir ikke TG2 bare fordi boligen er gammel.

Ved TG2 og TG3 skal takstmannen forklare årsak og konsekvens. Ved TG3 skal rapporten også ha et omtrentlig anslag på utbedringskostnad, jf. § 2-22. Anslaget er ikke et håndverkertilbud.

Fra 1. juli 2026 gjelder kriteriene i NS 3600:2025 for valg av grad. Norsk Takst skriver at nye rapporter etter den datoen bare kan utarbeides etter den standarden. Rapporter datert til og med 30. juni 2026 kan brukes i inntil ett år, så lenge de ikke er eldre enn ett år når kjøper binder seg. DiBK peker på at grensen mellom TG1 og TG2 er nyansert, at dokumentasjon for våtrom nå skal ha grad, og at alder kan brukes for utvalgte bygningsdeler.

Standard Norge ga senere ut et rettelsesblad, samlet i NS 3600:2025+AC:2026. Rettelsen endrer ikke kriteriene for tilstandsgrad. Den oppdaterer henvisninger til forskriften.

Vanlige funn i Oslo-boliger

Tabellen er et lesekart for eldre leiligheter, ikke en statistikk. Graden settes etter befaring, dokumentasjon og kriteriene som gjelder ved takst i Oslo fra 1. juli 2026. To bad fra samme tiår kan ende ulikt.

Våtrom og fukt

Badet flytter praten på visning oftere enn noe annet rom. Ta en 3-roms på Grünerløkka, fliset i 1998 og ikke rørt siden. Overflaten kan se hel ut. Det sier lite om sjiktet bak flisen. Alder og tynn dokumentasjon er nettopp det forskriften peker på når TG2 også skal brukes som varsel, ikke bare ved en synlig skade.

Forskriften § 2-2 krever kontroll av fall mot sluk, sluk og mansjett, membranens alder, ventiler og symptomer på fukt. Hovedregelen er hulltaking fra et tilstøtende rom eller fra undersiden, med fuktmåling. I mange Oslo-leiligheter lar hullet seg ikke ta, fordi veggen er betong eller mur, eller fordi det ville krevd tilgang til nabo eller fellesareal. Da skal årsaken stå i rapporten, og våtrommet kontrolleres med fuktmåler i stedet.

TG2 her betyr ofte at badet er gammelt, at papirene er tynne, eller at fallet er svakt, uten målt lekkasje. TG3 kommer når symptomene er kraftige eller forholdet bør utbedres snart. Manglende papirer alene er ikke TG3.

Hvordan resten av rapporten er bygget opp, står i hva er en tilstandsrapport.

Originale vinduer

På Sagene og Torshov står det fortsatt koblede trevinduer fra byggeåret. § 2-12 sier at takstmannen skal se etter punkterte glass og på beslag, vannbord, karm og tetting, og vurdere om detaljene holder vann ute av konstruksjonen.

Et vindu som trekker og har flasset maling, er vedlikehold. Vann som trekker inn i veggen, er et annet funn. Den vanlige graden er TG2 når vinduene er gamle og det er grunn til å varsle.

Hvem som betaler utskifting, varierer. I noen borettslag ligger vinduene på andelseieren, i andre på laget, og i sameier kan ansvaret være delt. Sjekk vedtektene før du lover kjøper et fellesprosjekt styret ikke har vedtatt.

Elektrisk anlegg og samsvarserklæring

Her leser mange rapporten feil. § 2-18 sier at den bygningssakkyndige ikke skal sette tilstandsgrad på det elektriske anlegget. Takstmannen er ikke elektriker. Oppgaven er å avklare om en kvalifisert person bør se på anlegget, og å beskrive det som er synlig.

Er det mer enn fem år siden det lokale el-tilsynet var inne, skal takstmannen gjøre en forenklet vurdering: spørre om alder, om sikringer løser ut og om det har vært varmgang, og se etter svidde plugger og løse kabler. Er anlegget montert eller endret etter 1999, skal det spørres etter samsvarserklæring.

Mangler erklæringen, er det et opplysningspunkt. Papiret kan ligge hos elektrikeren, i en skuff, eller aldri ha blitt levert. Det betyr ikke at anlegget er farlig, og det får ikke TG3, fordi anlegget ikke får grad. Tegn på varmgang bør du likevel ta på alvor. Konsekvensen skal forklares selv om bokstaven uteblir.

Ventilasjon

Eldre leiligheter i Oslo har som regel naturlig ventilasjon: ventil i yttervegg og avtrekk via kanal. § 2-8 krever at takstmannen finner ut om anlegget er naturlig, mekanisk avtrekk eller balansert, og om rommene har tilluft og avtrekk nok.

Det vanligste funnet er lavmælt. Ventilen er malt igjen, eller stengt fordi det trakk på soverommet. På et lite bad på Grünerløkka uten vindu blir det fort TG2 hvis luftutvekslingen ikke holder, særlig sammen med et eldre våtrom. Åpne ventiler og et avtrekk som virker, kan bli TG1. Balansert anlegg er uvanlig i urørte bygårder og vanligere etter rehabilitering.

Kjeller og loft

Mange andelsleiligheter har en bod i kjelleren. Rom under terreng skal sjekkes for riss, fuktskjolder, sopp og råte. Hovedregelen er hulltaking der det er praktisk mulig. I en murkjeller på Torshov er hullet ofte umulig eller vurdert som unødvendig, fordi konstruksjonen er mur eller betong, eller fordi boden ligger i fellesareal. Da skal begrunnelsen stå, og fukt måles på annen måte.

En gammel skjolder etter en utbedret lekkasje er noe annet enn en vegg som er fuktig nå. Den første kan bli TG2, med en setning om historikk. Den andre kan bli TG3 hvis funksjonen har sviktet eller tiltaket haster. Er boden låst, blir den TGIU. Det er vanskeligere for kjøper enn en ærlig TG2, fordi informasjonen mangler.

Tak og skorstein skal ikke undersøkes etter § 2-9 når de er fellesareal, med mindre eieren har vedlikeholdsplikt eller delen har særlig nær tilknytning til boligen. Har du tilgang til kaldloft, skal det likevel ses etter lekkasjer, kondens og skadedyr, jf. § 2-10. Et innredet loft i toppetasjen regnes som del av boligen.

Rør og fasade i borettslaget

I en bygård eier du sjelden hele veggen. Forbrukerrådet minner om at tak, yttervegger og kjeller ved kjøp av leilighet normalt er borettslagets eller sameiets ansvar. Forskriften speiler det for yttervegger, tak og drenering når de er fellesareal.

Kjøper spør likevel om stammer og fasade. En stamme skiftet i 2016 og et bad fliset i 1999 gir to bilder. Rørene kan være nye mens våtrommet fortsatt får TG2 på grunn av alder og dokumentasjon. Slitt puss på fasaden påvirker felleskostnadene mer enn graden inne i stua.

Be styret eller forretningsfører om referat, beskrivelse av rørprosjekt og vedtak om fasade før befaringen. Uten papirene blir teksten mer forbeholden. Boligen blir ikke dårligere av det. Den blir vanskeligere å lese. Hvor lang tid den innhentingen tar, står i hvor lang tid tilstandsrapporten tar i Oslo.

Hva funnene betyr ved salg

En rapport full av TG2 i en bygård fra 1890 er hverdagen ved takst i Oslo, ikke et rødt flagg. Det som flytter samtalen, er TG3 med kostnadsanslag, TGIU på våtrom eller kjeller, og elektriske forhold der konsekvensen ikke er forklart.

Les rapporten før den går til megler. Er noe feil gjengitt, ta det med takstmannen. Ikke mal over en fuktskjolder for å få en penere grad. Det som står tydelig i en godkjent rapport, regnes kjøper for å kjenne, jf. § 1-5. En presis TG2 er ofte bedre dokumentasjon enn et punkt ingen har sett på. Om rapporten trengs ved salg, tar vi i trenger du tilstandsrapport for å selge bolig i Oslo.

Selve gjennomgangen gjøres av en takstmann i Oslo. Hva rapporten skal inneholde, står på siden om tilstandsrapport i Oslo.

Neste steg

De fleste feilene i eldre Oslo-boliger er kjente: våtrom, vinduer, luft og fukt i kjeller. Les graden sammen med begrunnelsen. TG2 dukker opp ofte. TG3 og TGIU er det du skal stoppe opp ved.

Hurtigtakst lanserer i 2027, med fastpris og digital bestilling av tilstandsrapport i Oslo. Meld deg på ventelisten hvis du vil ha beskjed når tjenesten åpner.