Hva er en tilstandsrapport? Oslo-guide for kjøp og salg
5. august 2026
En tilstandsrapport i Oslo er en teknisk gjennomgang av boligen før salg. Den forteller ikke bare om badet ser pent ut, men om undersøkte rom og bygningsdeler har avvik, slitasje eller tegn på skade. Hvert relevant punkt får en tilstandsgrad, og rapporten forklarer hva funnene kan bety for kjøper og selger. For en eldre leilighet på Grünerløkka kan våtrom, vinduer og dokumentasjon være sentralt. I en enebolig på Nordstrand kommer også tak, grunnmur og drenering inn. Her får du en enkel forklaring på hva rapporten inneholder, hvordan befaringen foregår, og hvilke deler du bør lese ekstra nøye.
Kort forklart: Dette er en tilstandsrapport
En tilstandsrapport er et øyeblikksbilde av boligens tekniske tilstand på dagen den blir undersøkt. En bygningssakkyndig, ofte kalt takstmann eller takstingeniør, går gjennom boligen etter faste krav og beskriver synlige forhold, målinger og dokumentasjon.
Rapporten skal gjøre risikoen ved boligkjøpet tydeligere. Selger får hjelp til å opplyse om boligen, mens kjøper får et bedre grunnlag for å forstå vedlikeholdsbehov og mulige kostnader. Den er likevel ikke en garanti for at boligen er feilfri. Skjulte konstruksjoner kan normalt ikke vurderes uten inngrep, og områder som ikke er tilgjengelige kan bli merket som ikke undersøkt.
Kort sagt
- Rapporten beskriver teknisk tilstand, ikke bare hvordan boligen ser ut.
- Tilstandsgrader viser hvor stort avviket er fra forventet tilstand.
- Verdivurdering er en egen vurdering, selv om noen tilbyr begge deler i samme pakke.
Hva inneholder en tilstandsrapport?
Omfanget avhenger av boligtypen. Forskriften setter minstekrav til rapporter som brukes ved salg av brukt bolig, og NS 3600:2025 styrer hvordan tilstanden analyseres fra 1. juli 2026. Du kan lese kravene hos Direktoratet for byggkvalitet.
En rapport vil normalt inneholde:
- Opplysninger om boligtype, byggeår og konstruksjon
- Målt bruksareal (BRA) fordelt på relevante arealtyper
- Vurdering av våtrom, kjøkken og rom med vanninstallasjoner
- Vurdering av blant annet vinduer, dører, gulv og innvendige overflater
- Gjennomgang av tak, yttervegger, grunnmur og drenering når dette hører til boligen
- Tilstandsgrad og begrunnelse for undersøkte rom og bygningsdeler
- Bilder, måleresultater og opplysninger om hva som ikke kunne undersøkes
- Kostnadsanslag for forhold som får TG 3
For en leilighet i borettslag eller sameie er skillet mellom boligen og felles bygningsdeler viktig. Tak, fasade og felles rør kan være borettslagets ansvar, selv om tilstanden påvirker leiligheten. Finn derfor frem opplysninger fra styret om rehabilitering av rør, tak, fasade og våtrom. Rapporten blir mer nyttig når takstmannen har dokumentasjonen tilgjengelig.
Slik leser du tilstandsgradene
Tilstandsgraden, ofte forkortet TG, oppsummerer avviket for hvert undersøkte punkt. Den er ikke en karakter på hele boligen.
En TG 2 betyr ikke automatisk at noe er ødelagt. I en bygårdsleilighet fra 1890 kan eldre vinduer eller et bad som nærmer seg forventet levetid få TG 2 uten at det finnes en aktiv skade. Les alltid begrunnelsen. Den forklarer om graden skyldes alder, manglende papirer, en målt feil eller en kombinasjon.
TG 3 krever mer oppmerksomhet. Rapporten skal beskrive avviket og gi et anslag på utbedringskostnaden. Anslaget er ikke et håndverkertilbud, men hjelper kjøper med å forstå størrelsesordenen.
Fra 1. juli 2026 skal nye rapporter følge NS 3600:2025. Kriteriene er oppdatert, og samme forhold kan derfor få en annen grad enn i en eldre rapport. Norsk Takst forklarer overgangen til den nye standarden.
Hvorfor våtrom får ekstra oppmerksomhet
Bad og vaskerom er blant de dyreste rommene å reparere. Takstmannen ser blant annet på fall mot sluk, tettesjikt, ventilasjon, synlige overganger og dokumentasjon fra tidligere arbeid. En overflate uten synlige skader beviser ikke at konstruksjonen bak er tørr.
Hovedregelen i forskriften til avhendingslova er derfor at den bygningssakkyndige tar et hull fra et tilstøtende rom eller fra undersiden og måler fukt. Hullet plasseres så lite synlig som mulig og lukkes etterpå.
Hulltaking kan utelates hvis den ikke er praktisk mulig eller vurderes som unødvendig. Det kan gjelde et prefabrikkert baderom, en konstruksjon i betong eller et nytt bad med god dokumentasjon. Da skal rapporten forklare hvorfor hullet ikke ble tatt og beskrive hvilken fuktkontroll som ble gjort i stedet.
Hva rapporten ikke forteller deg
En tilstandsrapport er grundig, men den dekker ikke alt. Dette blir ofte misforstått:
- Den fastsetter ikke markedsprisen. En verdivurdering bruker beliggenhet, standard og sammenlignbare salg for å anslå verdi.
- Den åpner ikke alle konstruksjoner. Vegger, gulv og tak blir normalt ikke revet for å lete etter skjulte skader.
- Den godkjenner ikke alt arbeid. Manglende dokumentasjon kan omtales, men rapporten erstatter ikke kommunal byggesaksbehandling eller kontroll fra elektriker.
- Den lover ikke at ingenting skjer senere. Rapporten beskriver tilstanden på undersøkelsestidspunktet.
- Den erstatter ikke egenerklæringen. Selger må fortsatt opplyse om kjente feil, tidligere skader og arbeid som er utført.
Forskjellen mellom teknisk tilstand og markedsverdi er forklart nærmere i verdivurdering eller tilstandsrapport ved boligsalg i Oslo.
Slik foregår befaringen
En vanlig befaring følger en ryddig prosess:
- Dokumentasjon gjennomgås. Takstmannen ser på egenerklæring, tegninger, kvitteringer og papirer fra oppussing.
- Boligen inspiseres. Rom, overflater og tilgjengelige konstruksjoner blir undersøkt.
- Areal måles. Bruksarealet måles og fordeles etter gjeldende arealstandard.
- Våtrom kontrolleres. Sluk, fall, ventilasjon og fukt blir vurdert. Hulltaking gjennomføres når hovedregelen gjelder.
- Funn dokumenteres. Bilder, målinger og begrunnelser samles i rapporten.
- Rapporten ferdigstilles. Du mottar en digital rapport som bør leses før den sendes til megler.
Tidsbruken varierer med størrelse, boligtype, antall våtrom og hvor lett det er å komme til. En kompakt leilighet krever vanligvis mindre tid enn en enebolig med kjeller, loft, garasje og flere bad. God tilgang og ryddig dokumentasjon gjør befaringen enklere, men endrer ikke kravene til undersøkelsen.
Hva bør selger finne frem?
Takstmannen kan bare vurdere dokumentasjon som faktisk er tilgjengelig. Før befaringen bør du samle:
- Egenerklæringsskjema med konkrete og fullstendige svar
- Fakturaer og beskrivelser fra arbeid på bad, kjøkken, tak og drenering
- Samsvarserklæringer for elektrisk arbeid
- Tegninger, ferdigattest og eventuelle godkjenninger
- Opplysninger fra borettslag eller sameie om felles vedlikehold
- Dokumentasjon på forsikringssaker, lekkasjer og reparasjoner
Ikke puss over et fuktmerke eller flytt tunge møbler foran en kjent skade. Målet er ikke å få flest mulig TG 0, men å gi kjøper riktig informasjon. Tydelig dokumentasjon kan redusere usikkerhet, også når boligen har normale aldersrelaterte avvik.
Hva bør kjøper lese ekstra nøye?
Start med sammendraget, men ikke stopp der. Se nærmere på:
- Begrunnelsen bak alle TG 2, TG 3 og TGIU
- Våtrom, rom under terreng og tegn på fukt
- Kostnadsanslagene ved TG 3
- Punkter takstmannen ikke fikk undersøkt
- Forskjeller mellom selgers egenerklæring og rapportens funn
- Hvem som har ansvar for bygningsdelen i borettslag eller sameie
Et utilgjengelig område er ikke det samme som et skadefritt område. Hvis kjellerboden er låst eller badet ikke kunne hulltas, bør du spørre megler om mer informasjon før bud.
Hvor lenge kan rapporten brukes?
En tilstandsrapport kan ikke være eldre enn ett år når kjøper binder seg til kjøpet. Det betyr ikke at alle rapporter bør brukes i tolv måneder uten ny vurdering. Oppstår det en lekkasje, blir badet bygget om eller boligen får andre vesentlige endringer, må rapporten oppdateres eller erstattes.
Skal du selge, bør rapporten bestilles tett nok på salgsstart til at opplysningene er ferske. Samtidig trenger du tid til å lese den og finne frem manglende dokumentasjon. Er du usikker på om rapporten faktisk er nødvendig, kan du lese guiden om tilstandsrapport ved boligsalg i Oslo.
Neste steg
En god tilstandsrapport gjør ikke en eldre bolig ny. Den gjør tilstanden forståelig. For selger betyr det bedre dokumentasjon, og for kjøper betyr det færre overraskelser. Les begrunnelsene bak gradene, sjekk hva som ikke er undersøkt, og spør før bud hvis noe er uklart.
Skal du selge bolig i Oslo, kan du se prisene for tilstandsrapport i 2026 eller lese mer om tilstandsrapport i Oslo. Hurtigtakst lanserer i 2027 med fastpris og digital bestilling. Meld deg på ventelisten hvis du vil ha beskjed når tjenesten åpner.
Ofte stilte spørsmål om tilstandsrapport
Hva er en tilstandsrapport?+
En tilstandsrapport er en faglig gjennomgang av boligens tekniske tilstand. Den beskriver undersøkte rom og bygningsdeler, setter tilstandsgrader og forklarer avvik som kjøper og selger bør kjenne til.
Hva betyr TG 0, TG 1, TG 2 og TG 3?+
TG 0 betyr ingen avvik, TG 1 mindre eller moderate avvik, TG 2 vesentlige avvik og TG 3 store eller alvorlige avvik. TGIU betyr at forholdet ikke er undersøkt.
Er verdivurdering inkludert i en tilstandsrapport?+
Ikke nødvendigvis. Tilstandsrapporten beskriver teknisk tilstand, mens verdivurderingen anslår markedsverdi. Noen takstmenn tilbyr begge i samme pakke, så sjekk tilbudet før du bestiller.
Hvor lenge er en tilstandsrapport gyldig?+
Ved boligsalg kan rapporten ikke være eldre enn ett år når kjøper binder seg til kjøpet. Har boligen endret seg, kan det være nødvendig med ny befaring tidligere.
Må takstmannen ta hull i baderomsveggen?+
Hovedregelen er hulltaking fra et tilstøtende rom eller fra undersiden for å undersøke fukt. Den kan utelates når det ikke er praktisk mulig eller vurderes som unødvendig, men årsaken skal forklares i rapporten.